Информирования  граждан о правовых  механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства

   Приобретение новой квартиры - является большой радостью для всей семьи. К сожалению не  все граждане могут позволить себе купить сразу  новое готовое жилье, зарегистрированное в управлении Федеральной регистрационной службы. Такой способ приобретения жилья - является самым безопасным и оправданным. Оказания помощи гражданам, которые в свое время приняли участие в долевом строительстве многоэтажных домов с целью улучшения своих жилищных условий и законные интересы которых впоследствии были нарушены, является сегодня одним из актуальных и сложных вопросов.

На территории Брянской области имеются проблемные объекты, строительство которых осуществлялось застройщиками с привлечением средств участников долевого строительства в рамках принятого 30.12.2004 г. Федерального Закона РФ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». К таким недобросовестным застройщикам, не справившимся со своими функциями следует  отнести: ООО «Наш город», ООО «БАИСС», ОАО «Строитель», ООО «Брянскгорстройсервис»  в отношении которых  введена процедура конкурсного производства и застройщик признан банкротом. Около 700 граждан отдавших свои средства данному застройщику, теперь являются «обманутыми».

Проблема обманутых соинвесторов носит долгосрочный характер, связанный в том числе с решением финансовых, инженерных и социальных вопросов.

Несмотря на принятие Федерального Закона Российской Федерации от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях избежание проблемы обманутых дольщиков, к сожалению не все застройщики стали выполнять нормы этого закона. Более того, они предлагали и предлагают гражданам оформлять документы по «серым» схемам, ссылаясь на снижение стоимости жилья, или заключение договора инвестирования (на самом деле для ухода от налогов). Граждане, в свою очередь не отстаивали свои права: с одной стороны не было альтернативы, а с другой стороны приемлемая цена за квадратный метр и надежда, что «обойдется», потому что «все так делают». Зачастую такие необдуманные действия граждан делают их обманутыми соинвесторами (обманутыми участниками долевого строительства).

Меры государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов,  реализуемые уполномоченным органом исполнительной власти области в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», не позволяют во  всех  случаях предупреждать неисполнение застройщиками своих обязательств перед другими участниками долевого строительства, а соответственно  обеспечивать защиту прав дольщиков.

Как показывает практика, в основном, возникающие негативные ситуации обусловлены возникающим в силу различных причин нестабильным финансово экономическим состоянием застройщиков.

Вопросы защиты прав и свобод человека и гражданина, в соответствии с Конституцией Российской Федерацией, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Федеральным законом «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» органам государственной власти субъектов предоставлено право устанавливать дополнительные меры социальной поддержки и социальной помощи для отдельных категорий граждан вне зависимости от наличия в федеральных законах положений, устанавливающих указанное право.

С этой целью, субъектом Брянской областью разработан и утвержден Закон Брянской области  от 12 июля 2011 года   №66-З «О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области».Закон  предусматривает конкретные механизмы защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.

Концепция закона  построена на определении порядка привлечения новых застройщиков (инвесторов) для продолжения строительства объектов, строительство которых не завершено, так называемыми недобросовестными застройщиками. Устанавливаются конкретные условия их привлечения и гарантии, направленные на стимулирование их экономического интереса в продолжении строительства и исполнения обязательств прежнего застройщика перед дольщиками. Таким образом привлекаются новые застройщики (инвесторы) на достройку объектов за представление им  дополнительно земельных участков в собственность бесплатно. 

Предусмотрены также меры по содействию органами государственной власти области гражданам, пострадавшим от указанных действий застройщиков, в регистрации их прав на объекты, строительстве которых не завершено.

           И все таки если Вы приняли решение стать участником долевого строительства, соинвестором нового жилья (квартиры) и при  этом хотите не стать обманутым дольщиком, Вам необходимо обладать всей необходимой информацией о застройщике и  помнить, что никто кроме застройщика не несет перед Вами обязательств по строительству и передаче Вам Вашей квартиры. Поэтому в случае  возникновения каких-либо проблем наша любимая фраза «А государство куда смотрит?» — не подойдет. Государство имеет право вмешаться только в двух случаях: - при Вашем обращении в суд и при обращении в правоохранительные органы (в случае мошенничества).    

          Важно уяснить, что сама по себе деятельность застройщика по строительству жилья является его хозяйственной деятельностью, в результате которой застройщик намерен извлечь прибыль от реализации жилых помещений гражданам, а Ваше стремление приобрести жилье — это Ваше личное дело.

   Поэтому внимательно отнеситесь к выбору застройщика, обращайте внимание не только на громкие имена и солидный возраст строительных компаний, но и на их финансовые показатели, чтобы не стать ненароком жертвой банкротства.

     Значительную часть информации о застройщике Вы можете почерпнуть из проектной декларации, которую застройщик в соответствии с Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, обязан опубликовать в средствах массовой информации (газетах, специализированных изданиях и т.п.) или в сети Интернет (чаще всего публикуется на официальном интернет-сайте застройщика) не позднее, чем за четырнадцать дней до начала заключения с гражданами первого договора об участии в долевом строительстве.

    В проектной декларации должны содержаться следующие сведения о застройщике:

- Сведения о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

- Данные государственной регистрации застройщика;

- Информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления застройщика;

- Сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

- разрешение на строительство;

- технико-экономическое обоснование проекта строительства;

- заключение государственной экспертизы проектной документации;

- проектную документацию;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, т.е. свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка, срок которого не может быть меньше срока строительства и который, если заключен на срок более 1 года, должен содержать отметку Федеральной регистрационной службы о его государственной регистрации;

-данные о наличии у застройщика свидетельства о членстве в
саморегулируемой организации, наличия допусков необходимых для
выполнения функций заказчика и выполнения работ или договор с той
строительной     организацией,     которая                  является     членом

саморегулируемой организации и имеет необходимые допуски для выполнения функций заказчика и выполнения работ;

-финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности застройщика на день опубликования проектной декларации.

  Нелишним будет изучить информацию на интернет - форумах дольщиков, приобретавших квартиры у данного застройщика, и задать интересующие вопросы.

 Кроме того Вы можете обратиться за информацией о застройщике в уполномоченный орган исполнительной власти Брянской области -департамент по строительству Брянской области, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Обратите внимание на то, чтобы предъявленные Вам копии всех документов были заверены надлежащим образом, исключающим предоставление недостоверной информации. Помимо этого полезно познакомиться с описанием проекта Вашего будущего дома (в рамках проектной декларации), которое включает  в себя:

- сведения о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

- сведения о расположении на земельном участке строящегося многоквартирного дома, его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, в том числе о количестве квартир, передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также описание технических характеристик указанных квартир в соответствии с проектной документацией, описание нежилых помещений и их функционального назначения, сведения о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства;

-  информацию о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке законченного строительством объекта;

данные о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

- сведения о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

- перечень   организаций,   осуществляющих   основные   строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

 -   способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

-   информацию об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров об участии в долевом строительстве.

Перечисленная информация и документы позволяют Вам до заключения договора об участии в долевом строительстве в полной мере уяснить перспективы реализации проекта застройки, оценить наличие у застройщика достаточных средств, в том числе финансовых, необходимых для реализации проекта, а также риски возникновения неблагоприятных последствий на этапе строительства. Самые распространенные риски - это несостоятельность (банкротство) застройщика, а также возможность приостановления (прекращения) строительства контролирующими и надзирающими государственными органами в связи с несоблюдением застройщиком требований градостроительного законодательства при оформлении прав на производство строительных работ.

Вам следует знать, что в соответствии с Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, если застройщик не является жилищно-строительным и жилищным накопительным кооперативом, либо не выпускает жилищные сертификаты, то привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов он может только путем заключения договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный  договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства, то есть квартиру, гражданину - участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Такой договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральный Закон РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ устанавливает, что договор участия в долевом строительстве должен в обязательном порядке содержать следующие условия:

Описание в соответствии с проектной документацией конкретного объекта долевого строительства (квартиры), который застройщик обязан передать гражданину после завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию;

- Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину- участнику долевого строительства;

- Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отсутствие в договоре указанных существенных условий будет означать его незаключенность и, соответственно, отказ Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации такого договора. Поэтому внимательно ознакомьтесь с предлагаемым застройщиком проектом договора. Проверьте, чтобы срок передачи Вам готовой квартиры, указанный в договоре, согласовывался с предусмотренными проектной декларацией сроками строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Необходимо отметить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в силу статьи 25.1. Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является гарантией того, что недобросовестный застройщик не сможет осуществить так называемую «двойную продажу», когда договор в отношении конкретного жилого помещения заключается с несколькими участниками долевого строительства. В силу требований указанной нормы закона, наличие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является основанием к отказу в государственной регистрации аналогичного договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства (квартиры). Поэтому Вам желательно настоять на включении в договор условий о сроках, в которые застройщик обязан осуществить регистрацию указанного договора, чтобы предотвратить возможность недобросовестных действий застройщика в будущем.

           Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, предусмотрена ответственность за нарушение обязательств по договору. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или  ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и  указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

          Также Вам следует знать, что к заключенному Вами договору на участие в долевом строительстве применимы положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», в том числе об основаниях и условиях (размере) ответственности застройщика за нарушение договорных обязательств, включая сроки исполнения обязанности передать квартиру в построенном и сданном в эксплуатацию жилом доме, качество выполненных строительных работ т.п.